Más de seis millones de personas se han visto afectadas por la cláusula de gastos de formalización de hipoteca, considerada abusiva por el Tribunal Supremo desde diciembre de 2015.

Tradicionalmente los gastos de formalización de hipoteca, corrían a cuenta del cliente cuando según la Ley, tal y como ratificó una Sentencia del Tribunal Supremo de 2015, deben ser cubiertos por el Banco, que es el principal beneficiario de la prestación.

En total, un añadido superior al 2% del valor de lo concedido por la entidad. Por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros, podrían ser más de 4000 euros adicionales, que se cargaban en los plazos de la misma. Esto sucedió en la práctica totalidad de las hipotecas contratadas hasta la fecha de la Sentencia del Supremo que calificó dicha cláusula como abusiva.

Los Tribunales acaban de empezar a aplicar dicha resolución. Para muestra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Granollers nº 6 que declara la nulidad por abusiva de la cláusula de gastos “en lo relativo a la obligación del prestatario de pagar los gastos de notario, registro, e impuestos de actos jurídicos documentados”.

A pesar de ésta y otras Sentencias en este sentido, las dudas sobre esta cuestión sobrevuelan despachos de abogados y asociaciones de consumidores. Existe cierta disparidad de criterios en relación al impuesto de actos jurídicos existiendo resoluciones que atribuyen dicho gasto al consumidor, otros al banco y otros a ambos en diversas proporciones.

Cierto es que estamos en el principio del proceso y hay dudas también sobre si la Sentencia del Supremo puede también aplicarse a la cancelación y novación hipotecaria, pero queremos ofrecer una GUÍA RÁPIDA para saber qué gastos reclamar al Banco y cómo hacerlo, a tenor de las recientes Sentencias recaídas.

1.- ¿Qué gastos que me cargaron al formalizar la hipoteca puedo reclamar?

Según la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de Diciembre de 2015, podemos reclamar la devolución de los siguientes gastos de formalización de hipoteca y que fueron atribuidos a los consumidores.

  • GASTOS NOTARIALES de constitución de la hipoteca
  • GASTOS DE INSCRIPCIÓN en el Registro de la Propiedad
  • GASTOS DE AUTOLIQUIDACIÓN (pago) del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Como hemos señalado anteriormente, se trata del gasto más discutido, todo y que las recientes Sentencias admiten su reclamación.
  • GASTOS DE CANCELACIÓN de la hipoteca.
  • GASTOS por estudios previos de las condiciones financiera del o la solicitante, cuando los hubiera.
  • GASTOS DE LA TRAMITACIÓN y redacción de la hipoteca.
  • GASTOS de cualquier modificación que se introduzca en el documento hipotecario, incluida la cancelación por adelantado de la misma (siempre referida a la redacción, no a las penalizaciones pactadas).
  • Si el banco no obligó a contratar un SEGURO CONTRA IMPAGADOS (una cláusula más común en el Reino Unido, donde el Banco Santander se ha llevado varios varapalos judiciales) debe pagar él tanto las primas como los gastos de contratación.
  • GASTOS DE ABOGADOS Y PROCURADORES, en procedimientos judiciales derivados del incumplimiento de la obligación de pago.

2.- ¿HASTA CUANDO PUEDO RECLAMAR?

Tenemos tiempo para reclamar que nos devuelvan el dinero pagado de los gastos de formalización de la hipoteca por nulidad de la cláusula hasta el 24 de Diciembre de 2019, que es cuando habrán pasado CUATRO AÑOS desde el Fallo del Tribunal Supremo en dicho sentido, si la hipoteca todavía se encuentra vigente. Para aquellos casos que haya sido abonada, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los cuatro años anteriores al 23 de Diciembre de 2015 (fecha de la sentencia del Tribunal Supremo que declara la nulidad de los gastos de formalización de la hipoteca)

3.- SI HE ACABADO DE PAGAR MI HIPOTECA, ¿PUEDO RECLAMAR?

Sí, siempre que no hayan pasado más de CUATRO AÑOS desde la extinción de la hipoteca, es decir, desde que la terminaste de pagar. Ahora bien, se está luchando para que el derecho de reclamación tenga una retroactividad más amplia.

4.- ¿Qué DOCUMENTOS NECESITO PARA RECLAMAR?

Todas las facturas de liquidación de impuestos, de gastos de notaría, de gestoría, del Registro de la Propiedad. También se necesitará el préstamo donde se hace constar que debemos pagar todo tipo de gastos de formalización de hipoteca.

5.- ¿Cómo INICIO MI RECLAMACIÓN?

Lo primero que hay que hacer es acudir al Servicio de Atención al Cliente de nuestro Banco y mediante una carta reclamar la devolución de todos estos gastos de formalización de hipoteca. Al principio los bancos rechazaban este procedimiento e incitaban a acudir a la vía judicial, pero el aumento de sentencias de Juzgados de 1ª Instancia a favor de los consumidores ha provocado una mayor receptividad para resolver esta cuestión de forma extrajudicial, ya que el banco acababa teniendo que pagar las costas judiciales.

6.- ¿Y SI EL SERVICIO DE RECLAMACIONES DE MI BANCO NO HACE CASO?

Si pasado un tiempo no recibimos respuesta del banco, ningún tipo de propuesta de acuerdo o una solución en forma de reducción de plazos o mensualidades de la hipoteca, debemos acudir a la vía judicial civil. El porcentaje de fallos a favor del consumidor, si se tiene toda la documentación requerida y se está en plazo, es muy alta, por lo que esta vía, aunque pueda ser larga, tiene visos de éxito.

7.- ¿NECESITO UN ABOGADO PARA ACUDIR AL VÍA JUDICIAL?

Sí, necesitaremos tanto Abogado como Procurador. Se trata de un procedimiento donde es obligatorio la intervención de ambos profesionales.

8.- DEBO ACEPTAR EL ACUERDO QUE ME OFRECE EL BANCO UNA VEZ INICIADA LA VÍA JUDICIAL?

Depende de nuestros intereses. Lo cierto es que si aceptamos la oferta del banco, deberemos pagar las costas del juicio, abogados y procuradores, que se descontarán de la cantidad acordada de devolución.

9.- HAY ALGÚN MODO DE PRESENTAR UNA DEMANDA COLECTIVA?

No, porque cada caso es diferente y se debe juzgar por separado.

En conclusión, debemos tener presente que los bancos no devolverán a los afectados “de oficio” el dinero cobrado por dicha cláusula de gastos hipotecarios considerada abusiva. Será necesario que los consumidores reclamen primero extrajudicialmente dicha devolución y en caso negativo, se acuda a la vía judicial.