Més de sis milions de persones s’han vist afectades per la clàusula de despeses de formalització d’hipoteca, considerada abusiva pel Tribunal Suprem des de desembre de 2015.

Tradicionalment les despeses de formalització d’hipoteca, corrien a compte del client quan segons la Llei, tal com va ratificar una Sentència del Tribunal Suprem de 2015, han de ser coberts pel banc, que és el principal beneficiari de la prestació.

En total, un afegit superior al 2% del valor del que s’ha concedit per l’entitat. Per exemple, per a una hipoteca de 200.000 euros, podrien ser més de 4000 euros addicionals, que es carregaven en els terminis de la mateixa. Això va succeir en la pràctica totalitat de les hipoteques contractades fins a la data de la Sentència del Suprem que va qualificar aquesta clàusula com a abusiva.

Els tribunals acaben de començar a aplicar aquesta resolució. Per a mostra la Sentència del Jutjat de Primera Instància de Granollers nº 6 que declara la nul·litat per abusiva de la clàusula de despeses “pel que fa a l’obligació del prestatari de pagar les despeses de notari, registre, i impostos d’actes jurídics documentats”.

Tot i aquesta i altres sentències en aquest sentit, els dubtes sobre aquesta qüestió sobrevolen despatxos d’advocats i associacions de consumidors. Hi ha una certa disparitat de criteris en relació a l’impost d’actes jurídics existint resolucions que atribueixen aquesta despesa al consumidor, altres al banc i altres a tots dos en diverses proporcions.

És cert que estem en el principi del procés i hi ha dubtes també sobre si la Sentència del Suprem pot també aplicar-se a la cancel·lació i novació hipotecària, però volem oferir una GUIA RÀPIDA per saber quines despeses reclamar al banc i com fer-ho, d’acord amb les recents sentències recaigudes.

1.- Quines despeses que em van carregar en formalitzar la hipoteca puc reclamar?

Segons la Sentència del Tribunal Suprem 705/2015 de 23 de Desembre de 2015, podem reclamar la devolució de les següents despeses de formalització de hipoteca y que van ser atribuïdes als consumidors.

  • DESPESES NOTARIALS de constitució de la hipoteca
  • DESPESES D’INSCRIPCIÓ en el Registre de la Propietat
  • DESPESES D’AUTOLIQUIDACIÓ (pagament) de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats. Com hem assenyalat anteriorment, es tracta de la despesa més discutit, tot i que les recents sentències admeten la seva reclamació.
  • DESPESES DE CANCEL·LACIÓ de la hipoteca.
  • DESPESES per estudis previs de les condicions financera del o la sol·licitant, si escau.
  • DESPESES De la tramitació i redacció de la hipoteca
  • DESPESES de qualsevol modificació que s’introdueixi en el document hipotecari, inclosa la cancel·lació per avançat de la mateixa (sempre referida a la redacció, no a les penalitzacions pactades).
  • Si el banc no va obligar a contractar una ASSEGURANÇA CONTRA IMPAGATS (una clàusula més comuna al Regne Unit, on el Banc Santander s’ha portat diversos garrotades judicials) ha de pagar ell tant les primeres com les despeses de contractació.
  • DESPESES D’ADVOCATS I PROCURADORS, en procediments judicials derivats de l’incompliment de l’obligació de pagament.

2.- ¿FINS QUAN PUC RECLAMAR?

Tenim temps per reclamar que ens tornin els diners pagats de les despeses de formalització de la hipoteca per nul·litat de la clàusula fins el 24 de Desembre de 2019, que és quan hauran passat QUATRE ANYS des de l’Resolució del Tribunal Suprem en aquest sentit, si la hipoteca encara es troba vigent. Per a aquells casos que hagi estat abonada, es podrà procedir a la reclamació, si el seu total pagament es va fer dins el termini dels quatre anys anteriors al 23 de Desembre de 2015 (data de la sentència del Tribunal Suprem que declara la nul·litat de les despeses de formalització de la hipoteca)

3.- ¿SI HE ACABAT DE PAGAR LA MEVA HIPOTECA, PUC RECLAMAR?

Sí, sempre que no hagin passat més de QUATRE ANYS des de l’extinció de la hipoteca, és a dir, des que la vas acabar de pagar. Ara bé, s’està lluitant perquè el dret de reclamació tingui una retroactivitat més àmplia.

4.- ¿QUÈ DOCUMENTS NECESSITO PER RECLAMAR?

Totes les factures de liquidació d’impostos, de despeses de notaria, de gestoria, del Registre de la Propietat. També es necessitarà el préstec on es fa constar que hem de pagar tota mena de despeses de formalització d’hipoteca.

5.- ¿COM INICÍO LA MEVA RECLAMACIÓ?

El primer que cal fer és acudir al Servei d’Atenció al Client del nostre Banc i mitjançant una carta reclamar la devolució de totes aquestes despeses de formalització d’hipoteca. Al principi els bancs rebutjaven aquest procediment i incitaven a acudir a la via judicial, però l’augment de sentències de jutjats de 1a Instància a favor dels consumidors ha provocat una major receptivitat per resoldre aquesta qüestió de forma extrajudicial, ja que el banc acabava tenint de pagar les costes judicials.

6.- ¿ I SI EL SERVEI DE RECLAMACIONS DEL MEU BANC NO FA CAS?

Si passat un temps no vam rebre resposta del banc, cap tipus de proposta d’acord o una solució en forma de reducció de terminis o mensualitats de la hipoteca, hem d’acudir a la via judicial civil. El percentatge de fallades a favor del consumidor, si es té tota la documentació requerida i s’està en termini, és molt alta, de manera que aquesta via, encara que pugui ser llarga, té aspecte d’èxit.

7.- ¿NECESSITO UN ADVOCAT PER ANAR A LA VIA JUDICIAL?

Sí, necessitarem tant Advocat com procurador. Es tracta d’un procediment on és obligatori la intervenció dels dos professionals.

8.- HE ACCEPTAR L’ACORD QUE EM OFEREIX EL BANC UN COP INICIADA LA VIA JUDICIAL?

Depèn dels nostres interessos. La veritat és que si acceptem l’oferta del banc, haurem de pagar les costes del judici, advocats i procuradors, que es descomptaran de la quantitat acordada de devolució.

9.- HI HA ALGUN MANERA DE PRESENTAR UNA DEMANDA COL·LECTIVA?

No, perquè cada cas és diferent i s’ha de jutjar per separat.

En conclusió, hem de tenir present que els bancs no tornaran als afectats “d’ofici” els diners cobrats per aquesta clàusula de despeses hipotecaris considerada abusiva. Caldrà que els consumidors reclamin primer extrajudicialment aquesta devolució i en cas negatiu, s’acudeixi a la via judicial.